Сопровождение покупки квартиры по 214-ФЗ

Ключ от квартиры с биркой в замочной скважине

Наконец, нашлось время поделиться опытом о юридическом сопровождении покупки квартиры по 214-ФЗ. Настоящая заметка будет интересна и полезна юристам и риэлторам, а так же, лицам, желающим приобрести недвижимость на первичном рынке.

В начале марта 2015 года ко мне обратился Доверитель с просьбой сопроводить покупку квартиры у застройщика. Сделка частично финансировалась за счёт ипотечного кредита под залог права требования Заёмщика по Договору участия в долевом строительстве.

Застройщик ООО «Полис групп» ставит желающих купить квартиру в новостройке в зависимое положение, ущемляя в правах. Объясню в чём это выражается. После выбора подходящей по размеру, расположению, конфигурации и стоимости квартиры покупателю необходимо подписать соглашение об обеспечительном платеже. В нём покупатель обязуется после получения одобрения банка – ОАО «Сбербанк России» на выдачу кредита, но не позднее 14 дней с даты заключения соглашения, заключить договор участия в долевом строительстве и в обеспечение этих обязательств вносит 50 000 рублей. За покупателем на две недели бронируется выбранная квартира, продавец имеет лимитированную по времени бронь, по истечении которой может продать квартиру другому лицу. Минус соглашения в том, что оно не предусматривает право покупателя отказаться от заключения договора долевого участия по независящим от покупателя причинам.

На день обращения за правовой помощью Доверитель подписал соглашение об обеспечительном платеже и получил согласие ОАО «Сбербанк России» на выдачу кредита. Необходимо было проверить ООО «Полис групп», поскольку заранее на юридическую чистоту сделку никто не проверял.

Проанализировав документы, полученные мной из открытых источников (проектная декларация, свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство на сайте ООО «Полис групп», реестры ФНС РФ на сайте nalog.ru, картотека арбитражных дел на сайте kad.arbitr.ru, реестры застройщиков на сайте Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области www.expert.lenobl.ru) сделал вывод, что компания добропорядочная. Негативной информации нет, к административной ответственности не привлекалось, отчётность по 214-ФЗ сдаёт.

Пользуясь правами, предоставленными ст. ст. 20-21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», я при личном обращении в офис ООО «Полис групп» запросил для ознакомления документы о застройщике и об объекте строительства. Мне отказали в предоставлении документов, предложив написать заявление и пояснили, что на него ответят в течение месяца. Адвокатский запрос с просьбой ответить до истечения срока бронирования на этот случай был подготовлен и зарегистрирован у секретаря.

В последний день бронирования ответ мы так и не получили. Доверитель принял решение, несмотря на последние обстоятельства, подписывать договор долевого участия.

Множество трудностей, с которыми мы столкнулись в этом деле не вместятся в одну заметку. В следующих публикациях я расскажу, как мы со второй попытки подписали Договор долевого участия, четыре часа подписывали кредитный договор и оформляли аккредитив в ОАО «Сбербанк России», регистрировали договор долевого участия.

Изображение с сайта islom-proxy.appspot.com